Купівля квартири, будівництво будинку або рефінансування іпотеки – у більшості таких ситуацій потрібен znalecký posudok, тобто офіційний експертний висновок про вартість нерухомості.

Банк орієнтується не лише на ціну, зазначену в договорі купівлі-продажу, а насамперед на реальну ринкову вартість об’єкта. Її визначає незалежний сертифікований експерт – znalec.

У цій статті розглянемо, коли потрібна експертна оцінка, скільки вона коштує, які документи необхідно підготувати та що може вплинути на рішення банку.

Що таке znalecký posudok

Znalecký posudok – це офіційний експертний висновок, у якому визначається загальна вартість нерухомості – všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

У Словаччині такий документ може підготувати лише сертифікований експерт, внесений до реєстру Міністерства юстиції Словацької Республіки у відповідній галузі оцінки нерухомості.

Експертний висновок використовується:

• банками під час розгляду іпотечних кредитів;
• судами та державними органами;
• у спадкових і майнових справах;
• під час поділу спільного майна;
• при оформленні незавершених будівель;
• для визначення реальної вартості майна перед продажем або купівлею.

Коли потрібна експертна оцінка нерухомості

Оформлення іпотеки

На підставі експертного висновку банк визначає максимальний розмір кредиту та показник LTV – Loan to Value, тобто співвідношення суми кредиту до вартості застави.

Наприклад, якщо квартира продається за 200 000 €, але експерт оцінив її у 180 000 €, банк розраховуватиме доступну суму фінансування переважно від нижчої оціночної вартості.

Це означає, що покупцеві може знадобитися більший власний капітал.

Рефінансування або об’єднання кредитів

Під час рефінансування банк перевіряє, чи достатньою є вартість нерухомості для забезпечення нового кредиту.

У деяких випадках банк може використати внутрішню оцінку або власну цінову карту. Однак для будинків, земельних ділянок і нестандартних об’єктів часто потрібен повноцінний znalecký posudok.

Поділ майна, спадщина або судова справа

Експертна оцінка може бути необхідною:

• при розлученні та поділі спільного майна подружжя;
• у спадковому провадженні;
• при врегулюванні часток співвласників;
• у судових спорах щодо вартості нерухомості.

Реєстрація незавершеного будинку

Для внесення незавершеної будівлі – rozostavaná stavba – до кадастру необхідно підтвердити ступінь її готовності.

Експерт описує фактичний стан будівництва, конструкції та виконані роботи. Додатково може знадобитися геометричний план – geometrický plán.

Скільки коштує znalecký posudok

Ціна залежить від типу об’єкта, його площі, технічного стану, кількості допоміжних споруд, місця розташування та терміну виконання.

Орієнтовна вартість експертної оцінки у Словаччині:

Тип нерухомості	Орієнтовна вартість	Термін підготовки
Квартира або нежитлове приміщення	150–250 €	3–5 робочих днів
Старий або житловий будинок	250–450 €	7–14 робочих днів
Земельна ділянка під забудову	120–250 €	3–5 робочих днів
Незавершений сімейний будинок	350–600 €	7–12 робочих днів

Ціни є орієнтовними. Остаточну суму експерт визначає індивідуально.

Оцінка будинку зазвичай коштує дорожче, ніж оцінка квартири. Експерт повинен врахувати не лише основну будівлю, а й гараж, господарські споруди, огорожу, колодязь, підключення до інженерних мереж та інші складові.

У Братиславі та її околицях ціна часто перебуває ближче до верхньої межі через вищий попит і специфіку місцевого ринку.

Документи для оцінки квартири

Для підготовки znaleckého posudku на квартиру зазвичай потрібні:

– актуальний list vlastníctva – лист власності або витяг із кадастру;
– копія katastrálna mapa – кадастрової карти;
– документ про набуття права власності: договір купівлі-продажу, договір дарування або спадковий документ;
– підтвердження віку багатоквартирного будинку від управителя;
– план квартири – pôdorys.

Коли плану немає, експерт може самостійно провести необхідні заміри під час огляду.

Документи для оцінки будинку

Для сімейного будинку зазвичай готують:

– актуальний list vlastníctva;
– кадастрову карту;
– документ, що підтверджує вік будинку;
– kolaudačné rozhodnutie – рішення про введення будинку в експлуатацію;
– проєктну документацію;
– плани поверхів, розрізи та ситуаційний план;
– stavebné povolenie – дозвіл на будівництво;
– геометричний план.

Для старих будинків, де відсутнє рішення про введення в експлуатацію, може знадобитися офіційне підтвердження віку будівлі від муніципалітету.

Особливо важливо, щоб фактичний стан будинку відповідав даним у кадастрі та будівельній документації. Незареєстровані прибудови, зміни планування або допоміжні споруди можуть ускладнити оцінювання та оформлення іпотеки.

Документи для оцінки земельної ділянки

Для земельної ділянки експерт може запросити:

• актуальний list vlastníctva;
• кадастрову карту;
• геометричний план, якщо ділянка поділяється;
• інформацію про доступ до дороги;
• дані про інженерні мережі;
• územnoplánovacia informácia – UPI, тобто містобудівну інформацію.

UPI підтверджує, яке призначення має ділянка та що на ній дозволено будувати. У документі можуть зазначатися:

• максимально допустима забудова;
• дозволена висота будівлі;
• функціональне призначення території;
• коефіцієнт озеленення;
• містобудівні обмеження.

Сам запис ділянки в кадастрі не завжди означає, що на ній можна будувати житловий будинок. Тому перед купівлею землі необхідно перевірити не лише право власності, а й актуальний територіальний план та можливість забудови.

Як проходить огляд нерухомості

Експерт особисто оглядає об’єкт, проводить заміри та готує фотодокументацію.

Під час оцінювання квартири враховуються:

• площа та планування;
• поверх;наявність ліфта;
• орієнтація щодо сторін світу;
• стан квартири та будинку;
• тип вікон;
• стан електропроводки, сантехніки та опалення;
• балкон, лоджія, підвал або паркомісце;
• місце розташування та доступність інфраструктури.

Під час оцінювання будинку додатково перевіряються:

– матеріали та конструкції;
– фундамент, стіни, дах і перекриття;
– технічний стан;
– рік будівництва та реконструкції;
– система опалення;
– енергетична ефективність;
– підключення до води, електрики, газу та каналізації;
– допоміжні будівлі й благоустрій ділянки;
– юридичний стан об’єкта.

Як визначається вартість нерухомості

Під час підготовки експертного висновку можуть використовуватися кілька методів.

Метод позиційної диференціації

Словацькою – metóda polohovej diferenciácie.

Спочатку визначається технічна вартість будівлі, після чого застосовуються коефіцієнти, що враховують місце розташування, технічний стан, оснащення та інші характеристики.

Порівняльний метод

Словацькою – porovnávacia metóda.

Об’єкт порівнюється з подібними квартирами, будинками або ділянками у відповідній місцевості. Враховуються площа, стан, локалізація, обладнання та доступна інформація про ринок.

Дохідний або комбінований метод

Словацькою – výnosová alebo kombinovaná metóda.

Найчастіше застосовується до комерційних об’єктів та нерухомості, яка приносить регулярний дохід від оренди.

Чому оцінка може бути нижчою за ціну продажу

Ціна, яку встановив продавець, не завжди відповідає вартості, визначеній експертом.

Причинами нижчої оцінки можуть бути:

• завищена ціна оголошення;
• поганий технічний стан;
• невигідне розташування;
• юридичні недоліки;
• незареєстровані прибудови;
• невідповідність фактичного планування документам;
• відсутність під’їзної дороги;
• обмежений доступ до інженерних мереж;
• недостатня кількість порівнянних об’єктів;
• низька ліквідність нерухомості.

Банк також проводить власну перевірку та може скоригувати або не прийняти зазначену в posudku вартість.

Хто оплачує znalecký posudok

У більшості випадків витрати оплачує покупець або заявник на іпотечний кредит, оскільки документ потрібен для його кредитної справи.

Сторони можуть домовитися інакше. Умову про оплату бажано заздалегідь зазначити в резерваційному договорі – rezervačná zmluva або в іншій письмовій домовленості.

Скільки часу діє експертний висновок

Закон не встановлює єдиного строку дії для всіх ситуацій. На практиці банки зазвичай враховують:

• дату проведення огляду;
• актуальність ринкової вартості;
• технічний стан об’єкта;
• зміни на ринку;
• внутрішні правила конкретного банку.

Для іпотечного кредитування часто використовуються висновки, підготовлені протягом останніх 12 місяців. Проте остаточне рішення завжди приймає банк.

При рефінансуванні іноді достатньо внутрішньої оцінки, особливо для стандартних квартир. Для будинків, земельних ділянок та нестандартних об’єктів вимоги можуть бути суворішими.

Зовнішній експерт чи внутрішня оцінка банку

Існують два основні варіанти.

Зовнішній znalecký posudok. Власник або покупець самостійно замовляє оцінку у сертифікованого експерта. Такий документ зазвичай можна подавати до різних банків, якщо він відповідає їхнім вимогам.

Внутрішня оцінка банку. Для стандартних квартир деякі банки можуть визначити вартість самостійно. У такому разі клієнт часто не отримує повноцінного документа, а оцінка використовується лише в межах конкретного банку.

Перед замовленням znaleckého posudku варто уточнити вимоги обраного банку. Це допоможе уникнути зайвих витрат і повторного оцінювання.

Як уникнути проблем під час купівлі нерухомості

Експертний висновок визначає вартість об’єкта, але не замінює повну юридичну та технічну перевірку.

Перед підписанням резерваційного або купівельного договору необхідно перевірити:

– власника та правовий статус нерухомості;
– іпотеки, обтяження та виконавчі провадження;
– відповідність будівель кадастровим даним;
– законність прибудов і реконструкцій;
– доступ до дороги;
– можливість підключення до інженерних мереж;
– територіальний план;реальні умови фінансування.

Виявити проблему після внесення резерваційного платежу значно складніше, ніж перевірити об’єкт до підписання документів.

Потрібна допомога з оцінкою або купівлею нерухомості?

Команда Gourinvest супроводжує клієнтів на всіх етапах купівлі, продажу та фінансування нерухомості у Словаччині.

Ми допоможемо:

– попередньо оцінити реальну ринкову вартість об’єкта;
– організувати підготовку znaleckého posudku;
– перевірити документи та кадастрові дані;
– виявити можливі юридичні й технічні ризики;
– підготувати угоду до іпотечного фінансування;
– супроводити процес від вибору нерухомості до передачі ключів.

Зверніться до нас перед підписанням договору – ми допоможемо перевірити нерухомість, правильно підготувати документи та провести угоду без зайвих ризиків
з повагою,

Ваш @Gourinvest