Вас приваблює перспектива високого доходу від подобової оренди квартири туристам? Не поспішайте сприймати її як безтурботне джерело пасивного доходу. Короткострокова оренда – це фактично невеликий готельний бізнес із постійними витратами, сезонними коливаннями, активною роботою з гостями та значною кількістю адміністративних обов’язків.

Розглянемо, наскільки дохід від Airbnb або Booking має перевищувати прибуток від класичної оренди, скільки часу займає управління одним об’єктом, як пережити низький сезон і які юридичні вимоги повинен виконувати власник житла у Словаччині.

Валовий дохід і чистий прибуток – це зовсім різні цифри

Одна з найпоширеніших помилок інвесторів-початківців – орієнтуватися лише на високу вартість однієї ночі. На перший погляд може здаватися, що подобова оренда приносить значно більше, ніж довгострокова. Проте від отриманої суми необхідно відняти всі операційні витрати.

Власник сплачує комісії платформам, організовує прибирання, прання та заміну постільної білизни, поповнює запаси засобів гігієни, оплачує підвищене споживання електроенергії, води, опалення та інтернету.

За словами Івети Надьової, яка протягом п’яти років успішно надавала житло через Airbnb, багато власників очікують, що короткострокова оренда приноситиме щонайменше у півтора раза більше чистого прибутку, ніж довгострокова. Однак реальний результат залежить від місця розташування, завантаженості, витрат і особистої участі власника.

Фінансовий аналітик OVB Маріан Булік наголошує, що короткострокову оренду не варто сприймати як пасивний дохід. Щоб такий формат був економічно вигідним, валовий дохід повинен перевищувати дохід від класичної оренди щонайменше на 30–40%.

Якщо управління передається спеціалізованій компанії, різниця має становити приблизно 50%. В іншому разі додатковий дохід можуть повністю поглинути витрати на обслуговування.

Директорка FinGO reCloud Роберта Мецкова також зазначає, що невелика різниця між доходом від подобової та довгострокової оренди не має економічного сенсу. Якщо квартира приносить лише на 10% більше, власник фактично недооцінює власний час і роботу.

Окрім комісій платформ, прибирання та витрат на енергію, необхідно враховувати прискорене зношення квартири, меблів і техніки.

Представник Економічного університету в Братиславі Павел Шкріняр звертає увагу ще на один ризик – вищу ймовірність пошкодження майна. Через постійну зміну гостей власнику потрібно формувати фінансовий резерв на ремонт, заміну меблів і непередбачені витрати.

Порівнювати необхідно не заявлену вартість однієї ночі з місячною орендною платою, а реальний чистий прибуток після відрахування всіх витрат, податків і вартості власного часу.

Скільки часу займає управління квартирою

Короткострокова оренда – це не лише передача ключів гостю. Власнику доводиться постійно відповідати на повідомлення, підтверджувати бронювання, координувати прибирання, контролювати заселення та виселення, поповнювати запаси й вирішувати несподівані ситуації.

За оцінкою Івети Надьової, одна резервація в середньому потребує від двох до чотирьох годин чистого робочого часу.

Господар квартири повинен залишатися на зв’язку майже цілодобово. Гості можуть звернутися через проблеми з ключами, інтернетом, опаленням або технікою навіть пізно ввечері чи вночі.

Окремим завданням є правильне встановлення ціни. Власник має стежити за конкурентами, локальними подіями, попитом, сезонністю та завантаженістю ринку. Така робота може займати від семи до дванадцяти годин на тиждень.

Сьогодні частину процесів можна автоматизувати за допомогою спеціальних програм, які змінюють ціни залежно від попиту, сезону та кількості вільних об’єктів. Проте навіть автоматизація не усуває необхідності контролювати роботу системи.

Маріан Булік зазначає: якщо гості змінюються тричі на тиждень, короткострокова оренда фактично перетворюється на другу роботу. Самостійне управління одним об’єктом може потребувати від п’яти до десяти годин на тиждень.

Передача квартири професійній керуючій компанії економить час, але зазвичай коштує від 20 до 30% отриманої виручки.

Сезонність: як пережити місяці без гостей

Доходи від короткострокової оренди значною мірою залежать від сезону, погоди, туристичного попиту та локальних подій. Водночас постійні витрати залишаються незмінними.

Іпотеку, комунальні платежі, інтернет, страхування та внески за утримання будинку необхідно сплачувати незалежно від кількості бронювань.

Особливо значні сезонні коливання характерні для туристичних регіонів, зокрема Високих Татр і курортних міст. Братислава та Кошице зазвичай мають стабільніший попит протягом року завдяки діловим поїздкам, конференціям, виставкам і корпоративним заходам.

У південних регіонах Словаччини найвищий попит традиційно спостерігається влітку. Найуспішнішим місяцем часто стає липень. Натомість у листопаді, січні та лютому кількість бронювань може суттєво скорочуватися.

Саме тому власникові потрібен фінансовий резерв, здатний покрити витрати щонайменше за кілька місяців.

Щоб підвищити завантаженість поза сезоном, експерти рекомендують уважно стежити за календарем місцевих подій. Спортивні змагання, концерти, фестивалі, конференції та виставки можуть тимчасово збільшити попит навіть у традиційно слабкий період.

Івета Надьова розповідає, що попит на її апартаменти в Шаморіні підтримував розташований неподалік спортивний комплекс. Гостей приваблювали велосипедні перегони, триатлони та інші змагання. Проте ціни на такі дати необхідно коригувати заздалегідь.

Ще одним варіантом може бути тимчасовий перехід на середньострокову оренду. У низький сезон квартиру можна запропонувати студентам, працівникам у відрядженні або людям, які тимчасово не можуть жити у власному помешканні через ремонт.

Також допомагають знижки за триваліші проживання. Павел Шкріняр рекомендує орієнтуватися на цифрових кочівників, для яких особливо важливими є стабільний швидкісний інтернет, робоче місце та комфортні умови для довгого перебування.

Які обов’язки має власник уже сьогодні

Короткострокова оренда зазвичай не прирівнюється до звичайного довгострокового найму житла. Власник фактично надає послуги, подібні до готельних, тому така діяльність може розглядатися державою як підприємницька.

Роберта Мецкова застерігає власників від самостійних і неперевірених рішень у питаннях оподаткування. У разі надання послуг із розміщення може виникнути обов’язок сплачувати не лише податок на дохід, а й медичні та соціальні внески.

Тому ще до придбання інвестиційної квартири варто проконсультуватися з бухгалтером або податковим спеціалістом.

Старший адвокат Oliver Benda з юридичної фірми HAVEL & PARTNERS звертає увагу на конкретні адміністративні обов’язки.

Власник повинен вести книгу обліку гостей. До неї вносяться ідентифікаційні дані осіб, дати проживання та номери документів. На вимогу державних органів книга повинна бути надана для перевірки.

У разі розміщення іноземних громадян необхідно повідомити поліцію про їхнє перебування. Згідно з інформацією, наведеною в матеріалі, на це відводиться п’ять днів від дати заселення.

Якщо послуги з розміщення надаються регулярно, власникові зазвичай потрібна підприємницька ліцензія – živnostenské oprávnenie. У багатьох випадках достатньо оформити відповідний вид вільної підприємницької діяльності.

Необхідно також сплачувати місцевий податок за проживання. Його розмір установлює конкретне місто або муніципалітет, тому ставки та порядок звітування можуть відрізнятися залежно від місця розташування об’єкта.

Новий державний реєстр і посилення контролю

Словацька держава готує нові правила для власників житла, які надають його в короткострокову оренду. Запровадження реєстру має зробити ринок прозорішим, посилити контроль і покращити стягнення податків.

Новий реєстр одиниць розміщення має охоплювати об’єкти, які здаються на строк менше одного року.

За інформацією, наведеною в матеріалі, власники, які здійснюватимуть таку діяльність до кінця 2026 року, повинні будуть зареєструватися до 28 лютого 2027 року.

До реєстру необхідно буде внести інформацію про власника та об’єкт, зокрема точну адресу, максимальну кількість спальних місць і номер документа про право власності. Частина реєстру може бути доступною для громадськості.

Після реєстрації об’єкт отримає унікальний номер. Без нього власник не зможе легально рекламувати житло на онлайн-платформах.

За порушення правил передбачаються штрафи. Фізична особа може отримати штраф до 1 000 євро, а в разі повторного порушення – до 2 000 євро.

Для підприємців і юридичних осіб санкції можуть становити до 3 000 євро, а за повторне порушення – до 6 000 євро.

Відповідальність передбачатиметься і для онлайн-платформ. За недотримання вимог їм можуть загрожувати штрафи від 3 000 до 30 000 євро, а в разі повторного порушення – до 60 000 євро.

Івета Надьова застерігає, що нові правила можуть суттєво збільшити адміністративне навантаження на дрібних власників. Професійні керуючі компанії, ймовірно, адаптуються до змін швидше.

Кому підходить короткострокова оренда

Короткострокова оренда може бути прибутковою, але вона потребує зовсім іншого підходу, ніж звичайне інвестування у квартиру для довгострокового найму.

Це не пасивний інвестиційний продукт, а повноцінний бізнес у сфері послуг.

Власник повинен регулярно аналізувати ціни, керувати бронюваннями, спілкуватися з гостями, контролювати прибирання, вести облік і виконувати податкові та адміністративні вимоги.

За словами Роберти Мецкової, короткострокова оренда може приносити більше, ніж довгострокова, але переважно у сильних і затребуваних локаціях.

Обережними мають бути інвестори без достатнього фінансового резерву, а також покупці, які оформлюють іпотеку на межі своїх фінансових можливостей. Навіть кілька слабких місяців можуть створити проблеми з погашенням кредиту.

Івета Надьова також наголошує на важливості людського підходу. Власник повинен любити спілкування, швидко реагувати на запити та постійно працювати над якістю обслуговування.

Тим, хто шукає виключно пасивний дохід, варто або передати управління професійній компанії, або розглянути довгострокову оренду та інші інвестиційні інструменти.

Для більшості приватних інвесторів стабільна довгострокова оренда залишається спокійнішим і передбачуванішим рішенням. Вона може приносити нижчий валовий дохід, однак потребує менше часу, має менші операційні витрати та забезпечує стабільніший грошовий потік.

Короткострокова модель найбільше підходить власникам нерухомості у популярних локаціях, особливо якщо квартира придбана без надмірного кредитного навантаження.

Плануєте придбати інвестиційну квартиру у Словаччині?

Перед купівлею важливо оцінити не лише ціну об’єкта та можливу вартість однієї ночі. Необхідно проаналізувати реальний попит у конкретній локації, сезонність, прогнозовану завантаженість, витрати на управління, податки, місцеві правила та можливий чистий прибуток.

Команда Gourinvest допоможе підібрати інвестиційну нерухомість у Словаччині, порівняти короткострокову й довгострокову стратегії оренди, оцінити потенційну дохідність і супроводити процес придбання.

Зверніться до Gourinvest, щоб отримати професійну консультацію та обрати нерухомість, яка відповідатиме вашим фінансовим можливостям, інвестиційним цілям і допустимому рівню ризику.