Вищі податки зазвичай не асоціюються з дешевшими квартирами. Проте автори нового дослідження Інституту Мартіна Філка пропонують подивитися на проблему інакше. На їхню думку, нинішня система оподаткування нерухомості у Словаччині створює сприятливі умови для накопичення квартир і земельних ділянок, але майже не мотивує власників використовувати землю для нового будівництва.
Йдеться не про вже ухвалений закон. Це пакет пропозицій щодо реформи ринку житла, серед яких окреме місце займає так звана split-rate tax – дворівнева модель, за якої земля та будівля оподатковуються за різними принципами.
Чому доступність житла стала проблемою
У великих містах Словаччини ціни на квартири залишаються складними для багатьох сімей, зокрема для людей із середнім доходом. Дослідження вказує на системний дефіцит житла, повільне будівництво та слабко розвинений ринок довгострокової оренди.
За оцінкою авторів, країні може бракувати до 500 000 квартир, а щороку будується приблизно 17 000 нових житлових одиниць. Менше ніж 10% житлового фонду використовується в різних формах оренди, тому вибір між купівлею та довгостроковим наймом залишається обмеженим.
Коли пропозиція зростає повільніше за попит, дорожчає не лише готове житло, а й міська земля. Власник ділянки може роками чекати на підвищення її вартості, не починаючи будівництво. Саме цю модель експерти пропонують змінити.
Як працює податок на нерухомість у Словаччині зараз
Податок на нерухомість у Словаччині є місцевим. Його адмініструє місто або громада, де розташований об’єкт, а конкретні ставки, знижки та звільнення встановлюються місцевими правилами.
Під час розрахунку враховуються такі дані, як площа квартири або земельної ділянки, тип об’єкта та кількість поверхів. Після купівлі нерухомості або іншої зміни, що впливає на податковий обов’язок, власник подає декларацію до відповідної громади. У 2026 році базова логіка системи залишається без радикальних змін.
Це означає, що дві подібні квартири в різних містах можуть мати різний річний податок. Перед тим як купити квартиру у Словаччині, варто перевірити правила конкретного міста або міської частини, а не орієнтуватися на загальну суму з чужого прикладу.
Що пропонує дворівнева система оподаткування
Запропонована split-rate tax розділяє вартість землі та вартість будівлі.
Землю пропонується оподатковувати ближче до її ринкової вартості, ніби на ділянці немає споруди. Будівлю, навпаки, можна оцінювати за нижчою залишковою або відновною вартістю.
Логіка такого підходу проста: власник порожньої ділянки в районі з високим попитом має платити більше за утримання цінної землі без активного використання. Водночас власник, який будує або відновлює об’єкт, не повинен отримувати непропорційне податкове навантаження через інвестиції у споруду. Запровадження split-rate tax є одним із 12 заходів, запропонованих у дослідженні Інституту Мартіна Філка.
Як реформа може вплинути на квартири у Словаччині
Прихильники моделі очікують кілька можливих наслідків.
По-перше, утримувати порожні земельні ділянки лише в очікуванні подорожчання стане дорожче. Це може підштовхнути власника до будівництва, продажу землі або її передачі інвестору, який готовий розвивати проєкт.
По-друге, частина капіталу може перейти з пасивного накопичення готових квартир у нове будівництво або інші види бізнесу.
По-третє, збільшення пропозиції житла потенційно може послабити тиск на ціни та орендні ставки.
Однак важливо не спрощувати висновок. Вищий податок сам по собі не гарантує, що квартири у Словаччині швидко подешевшають. На вартість житла також впливають іпотечні ставки, доходи населення, ціни на будівельні матеріали, доступність землі, швидкість отримання дозволів та обсяг нової забудови.
Чому пропозицію критикують
Не кожна незабудована ділянка утримується заради спекуляції. Будівництво можуть роками блокувати складні погодження, судові спори, екологічні обмеження, правила охорони пам’яток або застарілі містобудівні норми.
Критики також застерігають, що централізована реформа не повинна послабити фінансову самостійність міст і громад. Оскільки податок на нерухомість є важливим місцевим доходом, зміни мають враховувати інтереси самоврядування.
Окреме питання – захист людей із низькими доходами, які живуть у дорогому успадкованому будинку, але не мають коштів для сплати значно вищого податку. Серед можливих рішень називають пільги для основного житла, поступове запровадження нових ставок, оплату частинами або відтермінування платежу до продажу чи успадкування нерухомості.
Які ще зміни пропонують для ринку житла
Податкова реформа є лише одним елементом ширшої програми. Дослідження також пропонує:
- обмежити загальні субсидії на іпотеку, які збільшують попит, але не створюють нових квартир;
- розширити адресну допомогу домогосподарствам, для яких витрати на житло стали надмірними;
- зробити містобудівні плани гнучкішими;
- спростити відновлення промислових територій та переобладнання нежитлових приміщень у житло;
- прискорити цифровізацію будівельних процедур;
- розвивати муніципальне, доступне та ринкове орендне житло;
- покращити дані про ціни, землю та житловий фонд.
Для ринку нерухомості вирішальним може бути саме поєднання цих кроків. Якщо податки зростуть, а дозвільні процедури залишаться повільними, нової пропозиції може не з’явитися в потрібному обсязі.
Що варто знати українцям, які планують купівлю нерухомості у Словаччині
Для покупця важливо відділяти чинні правила від політичних та експертних пропозицій. Станом на 2026 рік описана split-rate tax не є загальною системою оподаткування житла у Словаччині. Чинний податок залишається місцевим і розраховується відповідною громадою.
Під час вибору квартири, будинку або земельної ділянки варто перевірити:
- річний податок у конкретній громаді;витрати на управління будинком, ремонтний фонд і комунальні послуги;
- юридичний статус об’єкта та записи в кадастрі;
- технічний стан квартири або будинку;
- правила забудови, якщо купується земельна ділянка;
- реальний попит на оренду та можливість подальшого продажу;
- витрати, які виникнуть після купівлі, а не лише ціну в оголошенні.