Іпотечний ринок Словаччини готується до важливих змін. Нові правила мають полегшити придбання першого житла молодим покупцям і водночас посилити вимоги до клієнтів, які купують третю або наступну нерухомість.
Запропонована дата набрання чинності новими правилами – 1 січня 2027 року. Спочатку зміни планували запровадити з 1 жовтня 2026 року, однак дату перенесли через необхідність адаптації банківських процесів. мо, хто зможе претендувати на іпотеку до 90% вартості нерухомості, кому потрібно буде мати щонайменше 30% власних коштів і що ці зміни означають для українців, які планують купити квартиру або будинок у Словаччині.
Що таке LTV і чому цей показник важливий
LTV – це співвідношення суми іпотечного кредиту до вартості нерухомості, яка передається банку в заставу.
Наприклад, якщо квартира коштує 200 000 євро, а банк надає іпотеку в розмірі 160 000 євро, показник LTV становить 80%. Решту 40 000 євро покупець повинен профінансувати власними коштами.
При LTV 90% для квартири вартістю 200 000 євро теоретично достатньо мати 20 000 євро власного внеску. Однак банк може враховувати не лише ціну, зазначену в договорі, а й експертну або внутрішню банківську оцінку нерухомості. атегорії позичальників за новими правилами
Заплановані зміни передбачають різні максимальні показники LTV залежно від віку покупця та кількості житлових об’єктів, які вже перебувають у його власності.
Молоді покупці першого житла – іпотека до 90%
Найвигідніші умови передбачені для молодих людей, які купують або будують своє перше житло у Словаччині.
Максимальний показник LTV для цієї категорії може становити до 90%. Це означає, що покупцеві необхідно підготувати щонайменше 10% вартості нерухомості з власних коштів.
Основні умови:
- вік позичальника – до 35 років;жоден із позичальників або співпозичальників не володіє житловою нерухомістю;
- кредит використовується для купівлі або будівництва нерухомості;
- заявник відповідає вимогам банку щодо доходу, заборгованості та платоспроможності. гарантована молодим іпотека на 90%?
Ні. Це одна з найважливіших деталей нових правил.
Можливість отримати іпотеку до 90% не означає автоматичного схвалення кредиту. Остаточне рішення приймає конкретний банк після аналізу:
- офіційного доходу;
- виду та стабільності працевлаштування;
- наявних кредитів і фінансових зобов’язань;
- кредитної історії;
- сімейного стану та кількості утриманців;
- вартості й ліквідності обраної нерухомості;
- загальної здатності клієнта сплачувати кредит.
Банк може запропонувати нижче фінансування або повністю відмовити у кредиті, якщо вважатиме операцію занадто ризиковою. їнців у Словаччині особливо важливими можуть бути тип перебування, джерело доходу, тривалість трудових відносин і країна, в якій отримується дохід.
Звичайні покупці – іпотека до 80%
Для більшості клієнтів максимальний стандартний показник LTV залишиться на рівні 80%.
До цієї категорії можуть належати:
- покупці віком понад 35 років;
- власники однієї житлової нерухомості;
- сім’ї, які продають меншу квартиру та купують більшу;
- покупці, які отримали нерухомість у спадок;
- клієнти, які тимчасово володіють двома об’єктами під час зміни житла.
У стандартній ситуації покупцеві потрібно мати приблизно 20% власних коштів.
Для окремих клієнтів банк зможе зробити виняток і надати до 90% фінансування. Проте обсяг таких винятків планують скоротити: вони зможуть становити лише близько 5% від загальної кількості виданих кредитів. Рішення про застосування винятку прийматиме банк індивідуально. може розглядатися, наприклад, коли сім’я:
- купує нове житло до продажу попереднього;
- успадкувала нерухомість далеко від місця проживання;
- володіє рекреаційним об’єктом;
- має складну ситуацію зі співвласністю.
Купівля третьої та наступної нерухомості – максимум 70%
Найбільше посилення стосується клієнтів, які вже володіють двома житловими об’єктами та планують придбати третій або наступний.
Для такої категорії максимальний показник LTV становитиме 70%. Отже, покупець повинен буде профінансувати щонайменше 30% вартості об’єкта власними коштами.
Наприклад, для купівлі квартири вартістю 250 000 євро потрібно буде підготувати щонайменше 75 000 євро власного капіталу. Максимальна сума іпотеки становитиме приблизно 175 000 євро.
Це правило застосовуватиметься:
- незалежно від віку позичальника;
- незалежно від того, чи буде нова квартира використовуватися для проживання, оренди або відпочинку;
- з урахуванням нерухомості всіх співпозичальників;
- без можливості отримати виняток до 90%. ерухомість враховуватиме банк
Кількість об’єктів у власності перевірятиметься через кадастр нерухомості Словаччини.
До розрахунку зараховуватимуться:
- квартири;
- сімейні будинки;
- інші завершені об’єкти, призначені для проживання;
- частки у житловій нерухомості, якщо частка становить щонайменше 50%.
Не повинні враховуватися:
- земельні ділянки;
- незавершене будівництво, для фінансування якого оформлюється кредит;
- нерухомість, розташована за межами Словаччини;
- частки у власності, менші за 50%. бути особливо важливо для українців, які мають квартиру або будинок в Україні. За оприлюдненими правилами закордонна нерухомість не повинна враховуватися під час визначення кількості житлових об’єктів. Однак банк все одно може запитувати інформацію про загальний майновий стан клієнта.
Порівняльна таблиця нових іпотечних лімітів
| Категорія покупця | Максимальне LTV | Мінімальні власні кошти | Можливість отримати 90% |
| Покупець першого житла до 35 років | до 90% | від 10% | У межах основного ліміту, але за рішенням банку |
| Звичайний покупець | до 80% | від 20% | Можливий індивідуальний виняток |
| Покупець третьої або наступної нерухомості | до 70% | від 30% | Ні |
Приклад розрахунку власного внеску
Розглянемо квартиру у Словаччині вартістю 180 000 євро.
При фінансуванні 90%
- сума іпотеки – до 162 000 євро;
- власні кошти – від 18 000 євро.
При фінансуванні 80%
- сума іпотеки – до 144 000 євро;
- власні кошти – від 36 000 євро.
При фінансуванні 70%
- сума іпотеки – до 126 000 євро;
- власні кошти – від 54 000 євро.
До власного внеску потрібно додатково передбачити резерв на супутні витрати: оцінку нерухомості, банківські платежі, страхування, юридичну перевірку документів, кадастрові збори та можливий ремонт.
Що змінюється для українців, які купують житло у Словаччині?
Нові правила можуть зробити купівлю першої квартири у Словаччині доступнішою для молодих українців із підтвердженим доходом.
Проте сама наявність 10% власних коштів ще не гарантує отримання іпотеки. Перед початком пошуку нерухомості необхідно перевірити:
- Чи приймає банк ваш тип перебування у Словаччині.
- Чи достатній ваш офіційний дохід.
- Який період працевлаштування вимагає банк.
- Чи враховується дохід підприємця або дохід з-за кордону.
- Яку максимальну суму щомісячного платежу ви можете собі дозволити.
- Скільки коштів залишиться після сплати власного внеску та супутніх витрат.
Чому не запроваджують 100% іпотеку
Повне фінансування вартості житла значно збільшує ризики як для позичальника, так і для банку.
Власний внесок показує, що покупець здатний накопичувати кошти та формувати фінансовий резерв. Крім того, у разі зниження ринкової вартості житла сума боргу не повинна перевищувати вартість заставленої нерухомості.
За розрахунками регулятора, збільшення LTV для молодих до 100% могло б суттєво підвищити кількість кредитів із надмірним навантаженням на сімейний бюджет. Тому мінімальний внесок у розмірі 10% зберігається як елемент фінансової безпеки. рто купувати нерухомість до запровадження нових правил
Рішення залежить від вашої ситуації.
Не варто відкладати купівлю лише через можливість отримати в майбутньому більший відсоток фінансування. До 2027 року можуть змінитися:
- ціни на нерухомість у Словаччині;
- відсоткові ставки;
- вимоги конкретних банків;
- ваш дохід і працевлаштування;
- доступність відповідних квартир на ринку.
Для покупця важливе не тільки максимальне LTV, а й загальна вартість кредиту, розмір щомісячного платежу, технічний стан нерухомості та юридична безпека угоди.
Як правильно підготуватися до купівлі нерухомості у Словаччині?
Перед підписанням резерваційного або купівельного договору рекомендується:
- визначити загальний бюджет;
- отримати попередню оцінку кредитоспроможності;
- підготувати власний внесок і фінансовий резерв;
- перевірити право власності та обтяження у кадастрі;
- проаналізувати технічний стан квартири або будинку;
- перевірити щомісячні витрати на утримання;
- переконатися, що строки в договорі відповідають строкам банківського фінансування;
- залучити професійний супровід угоди.
Особливої уваги потребує резерваційний договір. Покупець повинен чітко розуміти, за яких умов повертається резерваційний платіж, якщо банк не схвалить іпотеку.
Поширені запитання
Чи можуть українці отримати іпотеку у Словаччині?
Так, можуть. Рішення залежить від типу перебування, доходу, працевлаштування, кредитної історії та внутрішніх правил конкретного банку.
Чи достатньо мати 10% вартості квартири?
Для молодих покупців першого житла це може бути достатнім мінімальним внеском. Проте необхідно також мати резерв на супутні витрати, а банк може запропонувати нижчу суму фінансування.
Чи враховується нерухомість в Україні?
За запропонованими правилами під час визначення кількості житлових об’єктів враховуватиметься нерухомість на території Словаччини. Закордонні об’єкти до цього ліміту не зараховуватимуться. тримає кожен покупець до 35 років іпотеку на 90%?
Ні. Вік і відсутність нерухомості дають можливість претендувати на фінансування до 90%, але банк перевірятиме доходи, борги та загальну платоспроможність.
Коли планують запровадити нові правила?
Запропонована дата набрання чинності – 1 січня 2027 року. Купуєте купити квартиру або будинок у Словаччині?
Не ризикуйте завдатком і не підписуйте документи, яких не розумієте
Купівля нерухомості – це не лише пошук відповідного оголошення. Важливо правильно оцінити бюджет, перевірити документи, узгодити строки з банком і захистити свої інтереси в договорі.
Агенція нерухомості GOURINVEST допоможе пройти весь процес купівлі житла у Словаччині впевнено та без зайвих ризиків.
Ми допомагаємо:
- підібрати квартиру, будинок або інвестиційну нерухомість;
- проаналізувати реальну ринкову вартість об’єкта;
- перевірити документи та дані кадастру;
- провести переговори з продавцем;
- організувати професійний супровід угоди;
- скоординувати процес купівлі з іпотечним фінансуванням;
- супроводити клієнта до передачі ключів.