Під час купівлі, продажу або успадкування старої нерухомості у Словаччині нерідко з’ясовується, що фактичний стан ділянки не відповідає документам.
На подвір’ї може стояти гараж, сарай, літня кухня, навіс, басейн чи господарська будівля, якої немає на кадастровій карті. Інша поширена ситуація — під час земляних робіт власник виявляє газову, водопровідну, каналізаційну або електричну мережу, про яку раніше нічого не знав.
Такі обставини не варто ігнорувати. Вони можуть вплинути на можливість будівництва, продаж нерухомості, отримання банківського фінансування та навіть на фактичну ринкову вартість об’єкта.
Відсутність будівлі на кадастровій карті не завжди означає порушення
Насамперед потрібно встановити, чи мала конкретна споруда взагалі бути окремо внесена до кадастру.
У Словаччині інженерні та дрібні споруди зазвичай не реєструються у кадастрі як самостійні об’єкти. Тому відсутність невеликого навісу, садової споруди або іншого допоміжного об’єкта на карті ще не доводить, що він є незаконним. Водночас будівлі, міцно пов’язані із землею та такі, що відповідають установленим критеріям, можуть підлягати кадастровому обліку. У спірних випадках питання потрібно оцінювати індивідуально.
Тому перше завдання власника або покупця – не називати споруду «самобудом», а з’ясувати:
– коли її було збудовано;
– для чого вона використовується;
– чи мала вона дозвіл або повідомлення про будівництво;
– чи підлягає вона внесенню до кадастру;
– хто є її власником;
– на чиїй землі вона розташована;
– чи відповідає фактичний стан старим планам і рішенням.
Будівельна амністія: які правила діють для старих споруд
Порядок вирішення питання значною мірою залежить від року будівництва.
Споруди, збудовані до 1 жовтня 1976 року
Будівлі, зведені до 1 жовтня 1976 року, з 1 квітня 2024 року вважаються такими, що були побудовані відповідно до чинних на той час правил.
Це так звана загальна будівельна амністія. Для підтвердження законності таких об’єктів будівельний орган не проводить стандартну процедуру додаткового дозволу або введення в експлуатацію. Однак автоматичне визнання споруди законною ще не означає, що вона автоматично з’явиться в кадастрі. Для кадастрового внесення все одно необхідно підготувати відповідні документи.
На практиці можуть знадобитися:
– підтвердження періоду будівництва;
– старі дозволи або архівні документи;
– документи про користування спорудою;
– відомості від муніципалітету;
– геометричний план;
– документи, що підтверджують право власності.
Споруди, збудовані з 1 жовтня 1976 року до 31 грудня 1989 року
Такі будівлі також можуть вважатися збудованими відповідно до закону, якщо одночасно виконуються дві умови:
- споруда безперервно використовувалася за своїм призначенням;
- станом на 1 квітня 2024 року власник будівлі мав право власності або інше законне право на земельну ділянку під нею.
Для внесення такої будівлі до кадастру, як правило, необхідне повідомлення муніципалітету із зазначенням періоду будівництва, призначення споруди, даних про забудовника та присвоєного номера, якщо він був визначений. Також потрібно підтвердити право на землю під будівлею.
Якщо теперішній власник отримав об’єкт у спадщину, він повинен підтвердити перехід права власності відповідними документами.
Споруди, збудовані з 1 січня 1990 року до 31 березня 2025 року
Для таких об’єктів автоматична амністія не діє.
Власник може скористатися перехідною процедурою перевірки придатності споруди до використання або, залежно від обставин, процедурою додаткового дозволу. Заяву потрібно подати не пізніше 31 березня 2029 року.
Будівельний орган може перевіряти:
– технічну безпеку та стабільність споруди;
– протипожежні вимоги;
– гігієнічні та санітарні умови;
– відповідність призначенню;
– вплив на сусідні ділянки;
– відповідність територіальному плануванню;
– наявність фактичної технічної документації;
– висновки компетентних органів;
– право власника на землю.
Якщо всі умови виконані, рішення про придатність споруди до використання має наслідки, подібні до рішення про введення в експлуатацію. Якщо недоліки можна усунути, орган може надати строк для їх виправлення. Якщо ж власник не доведе відповідність вимогам, може постати питання про видалення споруди.
Не варто чекати до 2029 року. Пошук архівних документів, підготовка геометричного плану, технічна документація та отримання необхідних висновків можуть зайняти значно більше часу, ніж очікує власник.
Що робити власнику незареєстрованої будівлі
Оптимальна послідовність дій виглядає так.
1. Порівняйте документи з фактичним станом
Перевірте:
– лист власності;
– кадастрову карту;
– договір купівлі, дарування або документи про спадщину;
– старі плани будинку;
– рішення про дозвіл на будівництво;
– документи про введення в експлуатацію;
– податкові документи;
– архівні фотографії.
Важливо перевірити не лише головний будинок, а й гаражі, прибудови, тераси, навіси, літні кухні, господарські приміщення, басейни та інші об’єкти на ділянці.
2. Встановіть приблизний рік будівництва
Рік будівництва визначає подальшу процедуру. Як докази можуть використовуватися архівні документи, старі карти, фотографії, договори, податкові записи та офіційні відомості муніципалітету.
Одного усного твердження власника або сусідів зазвичай недостатньо.
3. З’ясуйте, чи підлягає споруда кадастровій реєстрації
Не кожний об’єкт потрібно окремо вносити до кадастру. Проте це питання краще з’ясувати до початку продажу, а не після зауважень покупця, оцінювача або банку.
4. Підготуйте технічні та геодезичні документи
Залежно від ситуації можуть знадобитися:
– геометричний план;
– обмір фактичного стану;
– проєкт фактичного виконання;
– технічний висновок;
– статична оцінка;
– ревізійні звіти;
– висновки компетентних органів;
– підтвердження права на земельну ділянку.
5. Визначте правильну адміністративну процедуру
Порядок залежить від року будівництва, виду об’єкта, технічного стану та наявних документів. Неправильно подана заява може спричинити додаткові витрати та втрату часу.
Як незареєстрована споруда впливає на продаж та іпотеку
Проблема часто виявляється вже після того, як нерухомість виставили на продаж.
Покупець бачить на ділянці гараж або прибудову, але не знаходить їх у документах. Оцінювач фіксує розбіжність між фактичним і юридичним станом. Банк може вимагати врегулювання ситуації до видачі або використання кредиту.
Наслідками можуть бути:
– затримка продажу;
– відмова покупця від угоди;
– необхідність зменшити ціну;
– додаткові умови банку;
– складнощі з оцінкою нерухомості;
– перенесення строків підписання договору;
– ризик майбутнього спору.
Продаж за готівку не усуває проблему. Покупець разом із нерухомістю отримує фактичний і правовий стан об’єкта, а також пов’язані з ним ризики.
Тому відповідальний власник повинен провести перевірку ще до публікації оголошення.
Плануєте продавати будинок або земельну ділянку?
Не чекайте, поки розбіжність виявить покупець чи банк. GourInvest допоможе перевірити документи, зіставити їх із фактичним станом нерухомості та скласти практичний план підготовки об’єкта до продажу.
Запис на консультацію: +421 944 602 127
Що робити, якщо на ділянці виявили приховану трубу або кабель
Відсутність трубопроводу чи кабелю в листі власності не гарантує, що мережі під землею немає.
Право користування частиною земельної ділянки могло виникнути на підставі договору, рішення компетентного органу, закону, спадкових документів або набувальної давності. Саме тому перевірка лише кадастрових записів не завжди показує повну картину.
Не пошкоджуйте комунікації самостійно
Якщо під час земляних робіт ви натрапили на невідому трубу, кабель або інше обладнання:
- негайно припиніть роботи;
- не пересувайте та не пошкоджуйте знайдений об’єкт;
- обмежте доступ до небезпечної ділянки;
- зафіксуйте місце на фото;
- зверніться до відповідних операторів інженерних мереж;
- замовте визначення точного проходження мережі;
- перевірте правову підставу її розташування.
Самовільне пошкодження газової, електричної, водопровідної чи каналізаційної мережі може створити небезпеку для людей і призвести до значних збитків.
Чи можна перенести мережу з власної ділянки
Сам факт того, що труба проходить через приватну землю, ще не означає, що власник може вимагати її негайного демонтажу.
Спочатку потрібно встановити:
– кому належить мережа;
– чи є вона діючою;
– на якій правовій підставі її прокладено;
– чи існує охоронна зона;
– яку частину ділянки вона обмежує;
– чи можливе технічне перенесення;
– хто має оплачувати роботи;
– чи потрібні нові дозволи.
Перенесення мережі може бути технічно складним і дорогим. У деяких випадках доцільніше домовитися про встановлення або уточнення сервітуту та компенсації. В інших випадках мережа може повністю заблокувати заплановане будівництво.
Прихована мережа як недолік придбаної ділянки
Якщо після купівлі покупець виявив мережу, про яку його не попередили, це може розглядатися як фактичний або правовий недолік нерухомості.
За словацьким Цивільним кодексом продавець зобов’язаний повідомити покупця про відомі йому недоліки. Якщо після придбання виявляється недолік, про який не було повідомлено, покупець може вимагати пропорційного зменшення ціни. Якщо недолік робить нерухомість непридатною для використання, покупець за певних умов може відмовитися від договору. Таке право може виникнути і тоді, коли продавець прямо запевнив, що нерухомість не має недоліків, а це запевнення виявилося неправдивим.
Кожна ситуація оцінюється окремо. Значення мають зміст договору, призначення ділянки, масштаб обмеження, обізнаність продавця та документи, отримані до підписання угоди.
Як перевірити ділянку перед купівлею
Для безпечної купівлі недостатньо лише завантажити лист власності.
Отримайте інформацію про інженерні мережі
Попросіть операторів електричних, газових, водопровідних, каналізаційних та телекомунікаційних мереж надати інформацію про обладнання на конкретній земельній ділянці.
Перед проєктуванням або земляними роботами бажано замовити офіційне позначення мереж безпосередньо на місцевості.
Перевірте будівельну документацію
Вивчіть дозволи, плани та рішення, які стосуються самої ділянки й сусідніх об’єктів. Особливо уважно перевіряйте старі будинки, поділені земельні ділянки та території, де історично прокладалися спільні підключення.
Проведіть уважний огляд
Звертайте увагу на:
– люки та шахти;
– газові й електричні шафи;
– вентиляційні виходи;
– колодязі;
– сліди старих траншей;
– нетипові смуги без дерев;
– попереджувальні знаки;
– точки підключення на межі ділянки.
Закріпіть гарантії в договорі
До договору варто включити чіткі заяви продавця про те, що:
– на ділянці немає невказаних споруд;
– через ділянку не проходять невідомі мережі третіх осіб;
– фактичний стан відповідає переданій документації;
– продавцю не відомо про невнесені обтяження;
– покупцеві передані всі дозволи та технічні документи.
Короткий чекліст для покупця
Перед підписанням резерваційного або купівельного договору перевірте:
– лист власності та кадастрову карту;
– відповідність карти фактичному стану;
– усі будівлі, прибудови та допоміжні споруди;
– рік спорудження незареєстрованих об’єктів;
– будівельні й експлуатаційні дозволи;
– інформацію про підземні та надземні мережі;
– можливі охоронні зони;
– умови майбутнього будівництва;
– договірні гарантії продавця;
– можливість банківського фінансування.
Не відкладайте перевірку нерухомості
Незареєстрована будівля або прихована труба не завжди означає, що від нерухомості потрібно відмовитися. Проте така ситуація вимагає професійної оцінки до того, як ви вкладете гроші, підпишете договір або почнете будівництво.
Для власника завчасна перевірка означає підготовлений продаж, менше заперечень з боку покупців і сильнішу позицію під час переговорів.
Для покупця – це захист від непередбачених витрат, обмежень забудови та тривалих юридичних спорів.
Потрібна допомога з перевіркою, купівлею або продажем нерухомості?
Ми допоможемо розібратися у фактичному та документальному стані об’єкта, визначити ризики й організувати подальші кроки.
Gourinvest