Банк відмовив у наданні іпотечного кредиту, а агентство нерухомості не повертає резерваційний внесок? Агентство посилається на договірний штраф, хоча покупець не відмовлявся від угоди навмисно.

У цьому матеріалі GOURINVEST пояснює, від чого залежить повернення резерваційного внеску, у яких випадках умови договору можуть бути недійсними та що необхідно зробити, щоб не втратити свої кошти.

Час читання: 2 хвилини

Ситуація покупця

Я підписав резерваційний договір і сплатив агентству нерухомості резерваційний внесок. Згодом банк не схвалив іпотеку в необхідному розмірі, тому купівля нерухомості не відбулася.

Агентство відмовляється повертати гроші, посилаючись на передбачений договором штраф. Чи має воно право залишити собі всю суму, якщо я не зірвав угоду навмисно?

Що має вирішальне значення?

Насамперед необхідно проаналізувати зміст конкретного резерваційного договору.

Важливо розрізняти:

• резерваційний внесок;
• аванс у рахунок вартості нерухомості;
• оплату послуги з резервування об’єкта;
• договірний штраф.

Саме від того, як ці поняття визначені в договорі, залежить, чи має агентство право утримати сплачену суму.

Ключове значення мають умови, за яких резерваційний внесок може не повертатися покупцеві.

Якщо договором передбачено, що внесок не повертається лише у разі винного порушення зобов’язань покупцем, необхідно встановити, чи можна вважати відмову банку в кредитуванні таким порушенням.

Сам факт того, що банк не схвалив іпотеку, не завжди означає, що покупець порушив договір або навмисно зірвав угоду.

Умова про іпотечне фінансування

У резерваційному договорі рекомендовано чітко передбачати порядок дій на випадок, якщо покупець не отримає необхідного фінансування від банку.

Наприклад, у договорі може бути зазначено, що резерваційний внесок повертається покупцеві, якщо:

• банк повністю відмовив у наданні іпотеки;
• банк схвалив кредит у меншому розмірі, ніж потрібно для придбання нерухомості;
• оцінна вартість нерухомості виявилася нижчою за очікувану;
• покупець не може завершити купівлю з об’єктивних причин, пов’язаних із рішенням банку.

Якщо в договорі прямо передбачено повернення коштів у разі відмови банку, агентство або інша сторона, яка отримала внесок, повинна повернути його відповідно до умов договору.

Із тексту договору має бути однозначно зрозуміло, що в разі несхвалення фінансування зобов’язання покупця припиняються без застосування штрафних санкцій.

Чи законний договірний штраф?

Відповідно до § 544 Цивільного кодексу Словацької Республіки, договірний штраф повинен бути погоджений у письмовій формі.

Такий штраф може застосовуватися лише за порушення конкретного договірного зобов’язання.

• яке саме зобов’язання порушив покупець;
• чи залежало виконання цього зобов’язання від покупця;
• чи було порушення навмисним або винним;
• чи відповідає розмір штрафу характеру порушення.

Саме неукладення договору купівлі-продажу не завжди є порушенням договірного обов’язку. Тому положення про автоматичний штраф за так званий «зрив угоди» в окремих випадках може бути юридично спірним.

Захист покупця як споживача

Якщо покупець діє як фізична особа, а агентство нерухомості — як професійний постачальник послуг, на такі правовідносини можуть поширюватися положення про захист прав споживачів.

Умова резерваційного договору може бути визнана неприйнятною, якщо вона створює значний дисбаланс між правами та обов’язками сторін на шкоду покупцеві.

Відповідно до § 53 Цивільного кодексу Словацької Республіки, неприйнятні умови у споживчих договорах можуть бути недійсними.

Юридично сумнівною може бути, зокрема, умова, за якою агентство залишає собі весь внесок незалежно від:

• причини, через яку купівля не відбулася;
• фактичних витрат агентства;наявності вини покупця;
• розміру завданої шкоди;
• рішення банку щодо іпотечного кредитування.

Непропорційно високий штраф також може бути оскаржений як такий, що суперечить принципам добросовісності та добрим звичаям.

Що робити покупцеві?

1. Уважно перевірити резерваційний договір

Необхідно з’ясувати:

– кому саме був сплачений резерваційний внесок;
– як у договорі визначено призначення платежу;
– чи є внесок частиною купівельної ціни;
– чи передбачена умова щодо банківського фінансування;
– за яких обставин внесок повертається або не повертається;
– чи передбачений договірний штраф і за яке саме порушення.

2. Отримати письмове підтвердження від банку

Потрібно мати документ, який підтверджує:

– відмову в наданні іпотеки;
– схвалення меншої суми кредиту;
– недостатню оцінну вартість нерухомості;
– іншу причину, через яку банк не надав необхідне фінансування.

Усного повідомлення працівника банку може бути недостатньо.

3. Письмово звернутися до агентства

Покупцеві рекомендується надіслати агентству письмову вимогу про повернення резерваційного внеску.

У зверненні потрібно зазначити:

– реквізити резерваційного договору;
– суму сплаченого внеску;
– причину, через яку купівля не відбулася;
– посилання на відповідні положення договору;
– банківські реквізити для повернення коштів;
– строк, протягом якого необхідно повернути гроші.

До вимоги варто додати письмове рішення або підтвердження банку.

Отримати юридичну оцінку договору

Якщо агентство відмовляється повернути гроші, резерваційний договір варто передати на перевірку адвокату.

Юрист повинен оцінити:

– чи було порушено зобов’язання покупця;
– чи правильно оформлений договірний штраф;
– чи є умови договору пропорційними;
– чи не порушують вони права споживача;
– хто фактично має повернути кошти – агентство, продавець або інша сторона договору.

У багатьох подібних випадках покупець може мати правові підстави вимагати повернення всієї суми або її частини.

Як уникнути проблем ще до підписання договору?

GOURINVEST рекомендує до сплати резерваційного внеску включити до договору окрему умову про іпотечне фінансування.

У ній необхідно чітко визначити:

– мінімальну суму іпотеки, яку повинен схвалити банк;
– строк для отримання рішення банку;
– документи, якими підтверджується відмова;
– порядок і строк повернення внеску;
– відсутність штрафних санкцій, якщо кредит не схвалений з причин, які не залежать від покупця.

Таке формулювання захищає покупця та зменшує ризик спору між сторонами.

Висновок GOURINVEST

Агентство нерухомості не завжди має право автоматично залишити собі весь резерваційний внесок лише тому, що банк не схвалив покупцеві іпотеку.

Результат залежить від змісту резерваційного договору, призначення внеску, умов застосування штрафу та обставин, через які купівля нерухомості не відбулася.

Перед підписанням резерваційного договору важливо переконатися, що в ньому чітко врегульовано ситуацію з відмовою банку у фінансуванні.

GOURINVEST рекомендує звертатись до професіоналів – до нас. З нами Ваші документи будуть у безпеці!